Créer la nouvelle génération de Marchands de biens - Bilan après un an
LCDA #2
En dehors de la finance, le LEVERAGE, c’est aussi savoir se servir de chaque compétence, de chaque connexion, de chaque innovation à notre disposition pour s’élever.
Dans cette Newsletter c’est l’Entrepreneuriat, la Vente et la Dette qui sont mis à l’honneur.
Comme dans une partie d'échecs, chaque pièce – chaque ressource – a son rôle à jouer pour mettre le roi adversaire en échec, et ici, le roi, c'est ce plafond de verre qu’on cherche à faire voler en éclats.
J’espère que LEVERAGE vous aidera à renforcer votre jeu et à utiliser chacune de vos ressources comme effet de levier et n’avoir, une bonne fois pour toutes, plus aucunes limites ;-)
Si vous avez lu les premières éditions « Les coulisses d’Anaïs », « La Dette C’est La Vie », et « #OnNeSarrêtePasAunNon » alors vous comprenez maintenant que mon but, mon why, mon objectif ultime, c’est definitly de ne plus avoir aucune limite.
La Newsletter LEVERAGE porte bien son nom.
Si ce n’est pas déjà fait, vous pouvez aussi découvrir :
Créer la nouvelle génération de Marchands de biens - Bilan après un an
Il y a un an, j’ai créé un incubateur pour marchands de biens : La Relève.
Aujourd’hui, je vous ouvre les coulisses de la création de cette nouvelle offre dans l’écosystème Audit&Coverage.
Au fil des éditions, vous verrez se dessiner ma vision : créer un groupe dans lequel toutes mes boîtes se nourrissent entre elles, ce qu’on appelle une flywheel.
💥 La genèse
La Relève part d’un constat simple : avec A&C, nous n’avons jamais réussi à financer les marchands de biens sans track-record.
Techniquement, ils ne sont pas marchands de biens puisqu’ils n’ont jamais fait d’opération.
Mais ce sont des jeunes pousses qui connaissent l'immobilier.
Ils ont déjà acheté leur résidence principale, fait quelques investissements locatifs, parfois ils ont même monté leur petite foncière.
Ils ont envie de continuer dans cette voie et de se professionnaliser.
Ils viennent me voir en mode “faiseuse de miracle” pour que je les aide à se financer.
Et moi… FAIL ❌❌❌
On peut faire tout le storytelling du monde, sans track record, les banques ne veulent pas en entendre parler.
C’est un NO GO 😵 C’est comme ça.
Le raisonnement des banques PIM (Pro de L’Immo) est très carré.
Elles ne s’intéressent pas à votre avis d’imposition, ni à votre taux d’endettement, ne veulent même pas récupérer vos flux.
Les 2 seules choses qui intéresse la banque PIM c’est l’opération en elle même et la qualité de l’opérateur.
Point.
”Prouve moi que tu sais déboucler une opé de marchand et je te finance”.
Vous avez alors 3 options :
Avoir 500K€ de fonds propres pour vous auto-financer et le faire 3 fois.
Problème → le temps de déboucler les opérations et monter sur d’autres deals avec la marge du précédent …. il se sera passé au moins 3 à 4 ans…
Avoir un oncle, un cousin, un ami proche déjà Marchand de biens qui vous propose de vous associer pour bénéficier de son “CV”.
Problème → s’il ne vous impose pas d’être en SEP (société en participation, c.a.d dans l’ombre), et qu’il est TRÈS sympa, il vous proposera au mieux une répartition à 70/30 ou 60/40.
Avoir un banquier sympa qui accepte de vous faire des crédits amortissables avec 2 ans de différé et ainsi “faire genre” vous avez déboucler votre opération de marchand.
Problème → les banques PIM ne sont pas dupes. Et en envisageant cette stratégie vous continuer d’être un “marchand du dimanche” et vous ne faites aucunement sauter votre plafond de verre.
(car ce super banquier va peut être vous rendre service une fois mais pas 10).
NB : les conditions de financement pour un marchand de biens sont particulières.
C’est un crédit pour lequel on ne rembourse que les intérêts, et le capital à la fin.
La durée maximum du crédit est de 36 mois, mais si vous attendez ce temps pour rembourser, on estime que votre opération est …ratée 🫠
En moyenne, c’est 24 mois pour une bonne opération.
Nous, on vise 12 à 18 mois pour faire une perf’ avec une marge à 20-25 % 🤑🤑
En clair : pour une excellente opération, il faut viser un prix de sortie au double du prix d’achat (surtout en ce moment avec les taux d’intérêt bancaire très cher)
Prix d’achat + frais divers (notaire, courtage, intérêts bancaires, structuration…) + marge 20-25 % = prix de sortie d’une bonne opération.
Je reformule :
Si vous êtes un néo-marchand mais que vous n’avez pas 500k€ , pas d’oncle, pas cousin MDB, et pas de banquier copain, mais que vous avez entre les mains un appartement av. Montaigne à 8000€/m2…… malheureusement, vous allez rater cette opportunité.
Si vous voulez plus de détail, j’en parle dans ce podcast.
Il fallait donc créer une offre pour aider ces jeunes pousses de l’immobilier à se professionnaliser.
Pour financer un marchand de biens, les banques PIM veulent un track record de 3 opérations débouclées avec succès, c’est-à-dire en 12/24 mois et avec 20 à 25% de marge minimum.
GO pour construire cette offre.
💥 L’offre irrésistible
💥 Première chose à faire : convaincre Romain 😂
👩🏻 : ”Cheri, on va s’associer avec tous les néo-marchands qui n’arrivent pas à se financer. Ils vont bénéficier de notre track-record et notre réseau, et ils pourront enfin saisir toutes les opportunités.”
🧔🏻 : “C’est quoi cette blague encore?”
👩🏻 : “Personne ne l’a fait !!”
🧔🏻 : “Et ça ne te donne pas un indicateur justement ?'“
😂😂
Véridique c’était pas gagné.
J’ai réfléchis pour formuler la promesse parfaite.
Je n’ai donc pas dormi. lol
Mais le lendemain, il était conquis.
Et de 1 ✅
💥 Deuxième chose à faire : Construire l’offre.
Mes 10 années d’échanges avec mes clients A&C m’ont beaucoup aidées.
Elles m’ont fait gagner beaucoup de temps car en réalité je savais ce que ces Néo-marchands voulaient. (à part un financement 😅)
Quel était leur rêve :
☑️ De la formation
→ je ne comptais plus le nombre d’heures que je passais gratuitement avec eux au tel pour leur expliquer la différence entre appliquer une TVA sur vente et une TVA sur marge. Ou encore l’intérêt de se nicher. Ou encore l’avantage incroyable du changement d’usage. etc….
☑️ Des contacts
→ “Anaïs, tu connais un bon fiscaliste ? et un bon éléctricien ? et un bon notaire ?
J’avais l’impression d’être les pages jaunes.
(en plus qualifié quand même 😅)
☑️ Un Financement
→ le graal.
Ils voulaient tous simplement la garantie de pouvoir acheter et closer leur deal.
Mon offre était presque prête mais il manquait 2 choses .
💥 Troisième chose à faire : trouver mes associés dans l’incubateur (qui n’a toujours pas de nom à cette époque)
1ère chose qui me manquait → Le schéma juridique.
Il me fallait un cador en la matière.
Toc Toc 👋 Pierre-Emmanuel Weil 👋
PEW, pour les intimes, est mon grand ami, mon colloc, mon associé…. et surtout un multi-single family office redoutable.
Coup de bol, on a prit nos bureaux à kleber ensemble donc il ne me faut que 4 pas pour le verrouiller 😜
👩🏻 : “Viens on s’associe, je te pitch l’idée de l’incubateur et tu me dis ce que tu en penses.”
🧑🏻 : “Tu me fatigues déjà”.
👩🏻 : “On travaille au quotidien avec les clients les plus durs de la terre. Viens on essaye d’adresser une autre partie de la population. Ils ne sont pas encore milliardaires et ne demande qu’a le devenir.”
🧑🏻 : “Tu parles à mon âme.”
Et de 2 ✅ 😜
Il fallait que je monte un schéma d’association pour que les néo-marchands puissent bénéficier de notre track-record mais pour autant il fallait faire attention à bien rédiger le pacte d’actionnaire pour que les deals (et nos intérêts) soient toujours protégés.
C’est le rôle de PEW 😉
2ème chose qui me manquait → Un MDB opérationnel.
Oui car Pierre-Emmanuel, Romain et Moi, on a tout de même 3 autres sociétés chacun à faire tourner.
J’assure tous les fronts mais je savais que j’allais avoir des problèmes à délivrer une over-réactivité sur les visites des actifs et les suivis de chantier.
Toc Toc 👋 David Brusco 👋
Laziz pour les intimes 😜
On a commencé notre relation ensemble car il est client A&C
Il est marchand de biens à plein temps.
Puis, il nous a recommandé à tellement de pro de l’immo qu’on est vite devenu ami 😉
Lui, c’était le plus simple à convaincre 😅
👩🏻 : J’ai besoin que tu ailles faire les visites des actifs que trouves les membres que je vais onboarder dans un incubateur de MDB
👨🏻🦳 : Ok.
Voilà 😍
(pardon David pour l’emoji 🤣)
L’équipe LaRelève est née.
Et mention particulière à Antoine Renard, “Foxy” pour les intimes, qui est notre “coordinateur média et communauté” et qui fait un travail remarquable avec toutes les promos.
Mon offre était au petit oignons.
Mais il me manquait le coup de massue.
Le vrai différenciateur.
Ce qui allait permettre au “client” d’aller encore plus vite et de briser son plafond de verre.
👊 Les conseilleurs deviennent les payeurs 👊
→ on va partager les fonds propres.
50/50.
Si une opération nécessite 100K€ de fonds propres, tu mets 50K€ et nous 50K€.
Boom 💥
Fissure du marché.
😎
Allez, je vous reformule l’offre 🥰 c’est pour moi c’est cadeau.
Construisez votre track-record de 3 opérations de marchand de biens avec une équipe d'expert (des vrais) qui vous apporte toute l'expertise à avoir pour réussir cette activité, tous les bons contacts pour ne plus échouer et également 50% des fonds propres et vous faire accélérer. Ne soyez plus isolé, et professionnalisez-vous grâce à notre programme complet. Et tout ça pour 0€ 😱 🤯 🤑
Le ticket d’entrée est à 20k€, mais on le rembourse à la sortie après 3 opérations réalisées ensemble.
Car on pari sur votre succès 😃
Elle est pas belle la vie ?
Pour arriver à cette offre, il faut plusieurs itérations.
Et surtout, il faut toujours la construire avec sa cible.
Tester l’idée le plus rapidement possible
J’ai publié il y 1 an deux posts LinkedIn disant que je créais un incubateur.
À l’époque, je voulais tester la traction.
Bingo, j’ai reçu 50 DM.
💥 Trouver le modèle
Je ne pouvais pas gérer ces personnes en individuel, donc je me suis dirigée vers un format de groupe (4 personnes morales max par promo).
Pour éliminer les touristes, j’ai mis un prix d’entrée.
Au début, 5k€ => toujours autant de demandes.
Puis, 10k€ => toujours autant de demandes.
Puis 15K€…
Aujourd’hui on est à 20k€ et on a toujours autant de demandes.
J’ai lancé la première promo avec 4 femmes que j’avais rencontrées dans le bootcamp de Nina Ramen au début de l’année dernière.
Elles étaient mes “cobayes” mais m’ont fait confiance car on se connaissait déjà.
Je n’avais toujours pas le nom de l’incubateur 😅 (je l’ai trouvé à la promo 2)
J’ai construit le programme avec elles et avec leurs feedbacks, je l’ai amélioré.
Le chemin parcouru est FOU entre la promo 1 et la promo 5 qu’on lance aujourd’hui.
En un an, La Relève a formé 16 sociétés de marchands de biens.
On a organisé 2 évènements à Paris pour tous les réunir, ainsi que nos partenaires, et leur faire rencontrer les meilleurs marchands de biens du marché (merci les clients A&C 🫶🏼).
On a parcouru bcp bcp bcp de kilomètres pour visiter les actifs :
Paris-toulouse // Toulouse-Toulon // Paris-Le lavandou // Paris-Lille //
Paris-Paris // Paris-Clamart 😜
On a signé 5 acquisitions et 6 sont en cours de signature.
Les ambitions pour la suite
Initialement, je n’avais pas de grandes ambitions financières avec ce projet, mais maintenant, je vois le potentiel qui est HUGE 🚀🚀🚀
Voici mes objectifs :
🎯 Créer la nouvelle génération de MDB avec des visions et des concepts forts et innovants.
🎯 Faire l’acquisition de stocks de matériel pour encore optimiser la marge de nos marchands.
🎯 Signer un accord cadre avec une ou 2 banque(s) pour “processer” la structuration du financement.
🎯 Continuer à optimiser les “formations” avec ma partenaire de choc Priscille Mahé.
🎯 Bien opérer les deals et m’assurer que mes “clients/associés” reviennent ensuite se financer chez A&C 😜
🎯 Et…. Inonder le marché.
À nous 4, on construit une machine redoutable.
Après presque un an dans l’ombre, on va enfin lancer le marketing sur cette offre avec de l’ads et la communication sur LinkedIn.
POC ✅
Vous allez enfin entendre parler de nous !
Si vous voulez nous rejoindre, venez comme vous êtes, sympa mais avec une vision. Antoine et moi même sommes à votre écoute.
vous pouvez postuler sur cette page.
🫶🏼
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À retenir de cette édition :
💥 Quand vous avez une idée, testez-la le plus rapidement possible à moindre coût. Quelques posts LinkedIn vous donneront des réponses immédiates pour 0€.
💥 Onboardez les premiers testeurs et construisez l’offre au fur et à mesure avec eux grâce à leurs feedbacks.
💥 Partez d’un prix assez bas, puis augmentez tant que personne ne vous dit non pour trouver le sweet spot. C’est un levier de croissance facile qui ne vous demande pas d’effort.
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À bientôt !
Anaïs
On se retrouve :